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深圳楼市为什么这么火爆, 我为你深度解析楼市真相

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文章附图

     近期深圳楼市行情火热:新盘开盘普遍热销,日光盘、时光盘成交量屡屡打破记录;二手房市场上,改善型住房、投资性置业入市积极,年底深圳楼市翘尾已经是板上钉钉。事实上,全国性的政策福利只是给深圳楼市火热再添一把火,即使在被认为进入调整的今年,深圳楼市火爆现象,自有其内在原因。

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      资料显示,一线城市房价的涨幅大约在5%,而二三线城市的房价将保持稳定。业内专家表示,一线城市住房需求旺盛但供应偏紧,是房价上涨压力明显的主要因素。根据深圳市规划和国土资源委员会公布数据,深圳一手房前10个月成交均价为2.2万元/平方米,而11月全市一手住宅成交均价为26536元/平方米,环比上涨4000元/平方米。

    根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数,7月深圳新建商品住宅价格同比上涨5.1%。1~8月,深圳新建商务公寓成交均价为36456元/平方米,是同期新建商品住宅均价的1.64倍。部分商务公寓均价超过7万元/平方米。

    受政策利好的影响,购房者入市热情再度高涨,频频打破销售记录。据美联物业全国研究中心统计,11月以来,深圳二手住宅市场延续良好态势,月成交量创下一年来的最高位。全市共成交6266套,环比大涨64.68%;成交面积为53.29万平方米,环比大涨62.44%。根据深圳中原内部成交监测数据显示,二手住宅市场成交均价为31882元/平方米,环比上涨3.65%,成交价格创历史新高。


         理由2:刚需置业带旺楼市热情

在政策利好的推动下,深圳经历了近一个月的密集推盘高潮,“日光盘”不断出现,让人再一次叹服深圳刚需置业者强大的购买力。

      上周,深圳共有同创九著 (论坛)、宏发世纪 (论坛)城、星河传奇 (论坛)、平吉上苑 (论坛)四个项目开盘,其中星河传奇首推750套80~170平方米3至6房单位,实现均价3.2万元/平方米,3小时内售罄,销售额达25亿元;央行降息次日,前海时代 (论坛)、中海锦城 (论坛)、星河WORLD银湖谷 (论坛)三盘同时首开,合计推出1745套房源,共吸引5000多人到现场购房,其中星河银湖谷实现3小时销售23亿元,销售量大,吸金速度快,深圳楼市热情再度被推高,楼市信心大大增强。


    在央行降息政策出台当晚,更有深圳开发商大胆预言,深圳楼价在未来的3年内将翻番,今后3年深圳房价会有一个补涨的过程,资金宽松后房价自然上涨,翻番大有可能。业内人士表示,一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境,吸引着大量的流动人口,其远远高于全国平均水平的常住户籍人口比,大大加强了城市的内部竞争,为城市经济的持续快速发展创造了有利条件,也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看,深圳房地产需求仍将持续旺盛,市场发展仍然远未到顶。

                               理由3:供求矛盾日益尖锐

      2013年深圳常住人口是1062万,但是实际管理的人口接近2000万。而深圳的土地面积行政辖区面积是1951平方公里。如果按照2000万人口除以1900多平方公里的土地一算,深圳每平方公里的人口1万人以上,这是全世界最高的人口密度了。

         根据全国第六次人口普查数据,截止到2010年底,深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房),而北京、上海住房自有率在70%左右,广州为89.9%,远高于深圳;截至2013年底,估计深圳住房自有率为30%,居民住房自有水平仍比较低,全市有70%的人靠租房来解决住房问题。


   按照常住人口家庭650万户(1062万人)、当前住房自有率30%、年住房供应量11万套测算,当深圳住房自有率达到国际城市化完成时的一般标准为80%,未来潜在刚性需求将有320多万套,需求实现时间29年;如果住房自有率达到70%(即北京、上海目前水平),需求实现时间23年。而深圳每年流入的人口超过50万,更是增加了深圳楼市持续走强的动力。

      在人口规模庞大、潜在购房需求巨大的背景下,新增建设用地基本枯竭,存量土地因拆迁成本高、更新难度大、建设周期长、未来供应规模有限等条件下,深圳房地产市场供求关系紧张的局面将长期存在,势必加大深圳供需矛盾。


         理由4:房地产投资价值稳定

       今年全国房地产市场表现不如预期,二三线城市房地产市场哀鸿遍野,让人们更加笃信对一线城市房地产抗跌性和升值性。深圳作为中国四大一线城市之一,即使在房地产市场表现不如预期的今年上半年,房地产市场运行总体平稳,房地产开发投资稳定增长,住房价格稳中有涨。

       在投资渠道有限的情况下,投资者把投资房产作为资产增值、保值的首选。加之租赁市场活跃,回报稳定,无论豪宅还是公寓都有市场。楼市持续活跃,人们看好未来二三十年的潜在价值。而纯水岸 (论坛)十六期、招商双玺、中海九号公馆等豪宅的热销,更是因为投资者普遍看中一线城市豪宅物业的升值价值。


         理由5:巨大价格差,吸引港人置业

        深圳被誉为“香港后花园”,随着深港两地经贸联系加深,由于深港两地房价的巨大差价,很多港人来深圳置业。深圳的移民化、国际化也是深圳楼市跑火的推手。

        一般来说房地产越发展,片区就会越吸引人。香港规划署公布的调查数据显示,在内地居住的成年港人,超过三成集中在深圳。随着香港与内地边界的含义越来越淡化,两边的趋同没法避免的,而深圳跟香港之间房价巨大的差别,港人来深置业行情必将持续走高。


       理由6:人均收入高,房产成主要投资对象

       根据2014年上海研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》,2013年全国35个大城市房价收入比均值为10.2,过半数超过8,深圳房价收入比以17.2倍高居全国首位。而伦敦金融城政府最新公布的全球75个金融中心最新排名,伦敦、纽约和香港为前三甲,深圳排第九名,位居国内城市之首。

         深圳地均产值、人均收入水平和外贸出口总额曾稳居全国大中城市之首;国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市前三位。活跃的经济环境,为深圳人积累了雄厚的财富。人均收入高,可支配收入多,投资置业意识强。房产和股市成为投资的主要对象。


         理由7:区域性政策红利助燃楼市

        今年年初,深圳首次提出“聚焦湾区经济,构建区域协同发展新优势”,把“发展湾区经济”写入了政府工作报告。湾区经济具有开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能、发达的国际交往网络,是世界一流城市的显著特征。它可以说是当今世界经济形态的龙头,各种资源自然而然会向源头集聚,到源头来汲取养分,了解信息,有利于形成对于人流、物流、资金流、信息流等各种要素资源的聚集效应。

       作为深港合作的先导区,前海中心区融入“深港一体化和深圳国际化”这两大背景,前海中心区定位为包括香港在内的整个珠三角的现代服务业中心,将作为国际资本进入内地的“门户”。而深圳湾定位超级总部基地,是全球经济产业链的最终端。这些城市发展潜力,也为深圳楼市注入动力。


         理由8:城市配套完善的叠加效应

         受益于行政资源优势及历史性因素驱动,一线城市的配套水平长期居于全国前列。面对城市的快速发展,常住人口总量的快速上升,为了尽快提高城市承载能力,深圳一直在加速基础设施的投资,在此方面的投资也一直位于全国前列。对一线城市而言,优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居,因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境,另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。

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